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武汉写字楼走过20年传统写字楼遭遇配套之

发布时间:2019-06-09 03:40:16 编辑:笔名
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陈先生是香港一家港资公司的副总,上个月刚被调来武汉执掌分公司,负责拓展华中区域市场。

陈先生讲述,他2年前来武汉考察时,就对办公区不满意。每天在位于武昌的分公司开完内部会议后,同事就带他去汉口新天地就餐,住的是江边的马可孛罗,“看似每个环节都安排得不错,其实大量时间浪费在路上,工作效率无从谈起。”一周的打探,陈先生对新办公区的选择非常看重配套。“公司刚起步,办公区域没必要太大。但会面临大量接待工作,写字楼里一定要配有高规格会议室,要有专业商务或物管提供会晤接待、订票、接机、会务等全方位服务。五星级酒店、餐厅缺一不可……

目前,武汉已投入使用的写字楼中,因配套不足,或物管水平跟不上,部分硬件老化等因素,即使办公区域在中心地段,但已被不少企业抛弃。

上周四上午8:40分,在汉口解放大道某写字楼大厅看到,正在等电梯的黄MM不断抱怨“经常听到有人被关在里面等着施救,每天进去都提心吊担。”而她同事对大楼物管更心有不满,“大楼禁止用餐的规定仅是一纸空文。每天早晨,这里就充斥着一股热干面味,让人难受。”

当天10:05分,在汉口沿江大道一写字楼内,某代理公司老总也跟感叹。他刚去一个公司拜访回来,在那里一落座,商务服务人员就为他端上水果拼盘,顿时令他为自己的办公区感到汗颜:“办公区代表一个企业的实力,我这里却连停车都成问题。”

【回顾】

武汉写字楼发展20年

了解武汉的人都知道,武汉的楼宇经济起源于传统区。武广、中南、建设大道西北湖区域是传统三大商圈,繁盛令人侧目。

1996年,武汉首座5A级超高层商用写字楼——47层的泰合广场在武胜路落成,超越晴川饭店成为当时的“武汉高楼”。当时正值外资风涌武汉,英美烟草、雀巢(中国)、荷兰贸促会等跨国企业和机构纷纷入驻。

同年落成的还有武汉广场写字楼,与毗邻的武汉广场、世贸广场共同组成了武商集团的旗舰商业组群。1999年,武广商圈完成初期扩容,一条以建设大道为主体,新华路及航空路为两翼的城市黄金走廊形成,这一区域成为武汉甲级写字楼集聚之地。

与武广商圈隔江而立的也是武汉早的传统商圈之一——武昌中南商圈。发展早期,在以中南商业大楼等零售百货行业的带动之下,人行、招行、建行等金融机构也纷纷落户中南路,中商广场、世纪中商和鹏程时代等写字楼项目聚集其中。2005年年初,政府提出打造武昌经济总部区规划,中南商圈借势加力,已经成形或在建的商务写字楼集群将是该商务中心的重要载体。

而在建设大道从青年路到香港路一段,短短2.6公里的距离,聚集了200家金融机构,其中5家在此设总部,密集程度全国罕见。生活在这里的人们更愿意称其为“金融一条街”。长久以来,汉口建设大道商务圈是武汉高端写字楼的重要聚集地,份额占据全市60%左右。

1999年,武汉定位“中部地区重要中心城市”,到2010年成为“中部地区中心城市”,再到2012年明确提出建设“国家中心城市”,虽然只是几个文字表述的变化,背后却是对武汉城市价值的显著提升。大量外来企业进入武汉,带来武汉写字楼市场的空前发展。如何抓住商机,做大蛋糕,武汉客厅梦想特区等新主流写字楼已显山露水。

【反思】

传统写字楼三大短板

短板一:过于依赖地段,配套严重落后

有一种说法认为,传统商圈型写字楼的鹊起,是它们本身的配套齐全,专家认为这是误读。

虽然在建设之初,这些写字楼大多并没有酒店、餐饮等相应的配套规划,但他们却不约而同选择了当时周边配套为齐备的中心区。比如武广靠近长酒,西北湖片锦江国际、香格里拉近在咫尺等,依托这些“好邻居”,他们才有了自身的大发展。“貌似它们自己成就了自己,实际上是地段成就了它们!”

但随着商务需求与城市规划的升级,许多中心区老写字楼已经疲态尽显,或项目楼龄太长,物管水平跟不上,部分硬件老化;或交通、餐饮、车位等一系列“城市病”成为困扰其发展的主要因素。

短板二:功能单一,商务性能奇缺

目前,武汉经济发展的增速已超全国平均水平。越来越多的企业开拓华中市场,将华中区办公中心或者公司总部放在武汉,近几年来,这种需求表现得十分明显。

戴德梁行一份研究报告指出,伴随着经济发展,武汉城市综合体已呈遍地开花态势,但其中大多数的运行模式以住宅为主,住宅和非住宅物业的比例为1.7:1。各城市综合体中的“商”性偏少。

对此,港商陈先生深有感触。武汉不少写字楼办公区形式太过单一,只能办公,没有配套而言。即使有些写字楼周边配套较完善,但没有统一的管理,档次也难以平均,局限性依然很大。“分体时代必须要向连体时代转换,而且硬件与软件要上规模、上档次,才能满足发展需求。”

短板三:服务粗放,无法与国际接轨

近几年,在香港、上海等国际一线城市逐渐流行起来一种“服务式写字楼”。在这类写字楼里,物业单独设立服务中心的操作模式更是广受推崇。商务中心能够推出国际商务办公服务体系,替客户提供专业性的礼宾接待、商务租车、鲜花速递、会议洽谈等各类人性化的服务,让企业的商务酒会、派对活动能够轻松搞定。此外,这类服务中心会特别安排政府窗口服务,有专业人员定期驻场,可以提供工商注册、税务、组织机构代码证等代办服务,也可代办财政等政策扶持事宜以及政府各部门办事咨询,相当于设立了一个小型流动性的市民中心,让客户省下了很多跑腿时间和精力。但发现,这类服务在传统写字楼中难觅踪迹。

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